租客不走怎麼辦？合法終止租約與收回房屋的注意事項

房子租出去、租約到期了，租客卻遲遲不願搬離——這是許多房東最頭痛的問題。有些房東忍不住自己換鎖、切斷水電，想逼租客就範；但這樣做，反而可能讓房東自己吃上官司。

收回房子，不只是「叫人走」這麼簡單。不同的租賃類型、不同的終止原因，都有不同的法律要求。做對程序，才能真正把房子要回來；做錯了，輕則賠錢，重則被告。

 

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住宅租賃與非住宅租賃，規則不一樣

📌 房東在終止租約之前，第一步就是確認：這間房子是住宅還是非住宅？

這個區別非常重要，因為適用的法律規範完全不同。

• 住宅租賃是指出租給承租人作為居住使用的房屋。只要出租目的是居住，依據《租賃住宅市場發展及管理條例》第5條規定，出租人與承租人之間即視為具有消費關係，適用消費者保護法相關規定。換句話說，住宅房東受到更多限制，不能隨意終止租約。
• 非住宅租賃是指廠房、辦公室、店面、倉庫等非供居住使用的租賃，主要適用《民法》租賃章的規定，在終止事由與程序上相對彈性，但同樣不能隨意為之。

⚠️ 常見誤解是以為只要租約到期，房客自然「應該走人」，不需要任何程序。實際上，若房客拒絕搬離，房東仍需透過法律程序才能強制取回房屋。

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住宅租賃：房東可以合法終止租約的情形

⚖️ 依據住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項（下統稱應記載事項）第17點，以及《民法》相關規定，住宅出租人得提前終止租約的情形如下：

一、承租人欠繳租金或費用達兩個月以上

✅ 合法終止條件： 租客積欠租金總額達兩個月租金，或積欠管理費等應負擔費用達兩個月租金額，且出租人已定「相當期限」催告，催告後仍不繳納。

📌 這裡有兩個關鍵：

第一，必須達到「兩個月租金總額」的門檻；

第二，催告不能只是口頭說，實務上強烈建議以存證信函催告，並保留送達紀錄，才有足夠的證明力。

⚠️ 注意：只欠一個月租金就想終止租約，在法律上是站不住腳的。

 

二、承租人違反使用限制

住宅租賃的用途受到嚴格限制，承租人出現以下行為，房東得提前終止：

違規行為	程序要求
擅自變更用途（如改作商業使用）	先書面阻止，仍繼續為之
違法存放爆炸物或易燃物品，或裝修損及建築結構	可不先期通知，直接終止
未經同意擅自轉租或轉讓租賃權	書面通知，30日後終止

 

三、承租人毀損房屋或設備

✅ 承租人造成房屋或附屬設備損壞，房東定相當期限催告修繕或賠償，屆期仍未處理者，得提前終止租約。

 

四、出租人為重新建築必要收回

⚖️ 若出租人需要收回房屋進行重建，必須提前三個月以書面通知承租人，並附上具體事證（如拆除執照等），不能說收就收。

 

五、承租人擅自進行室內裝修

未經出租人同意擅自裝修、或裝修行為損害建築結構安全，出租人得提前終止。其中損害建築結構安全的情形，可不先期通知直接終止。

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非住宅租賃：終止規則更彈性，但程序仍要做對

非住宅租賃適用《民法》租賃章規定，終止事由較為彈性，主要包括：

⚖️ 依民法第440條規定，承租人遲付租金，出租人定相當期限催告給付，屆期仍不給付者，得終止租約。與住宅租賃不同，非住宅租賃並未明定需積欠「兩個月」門檻，但催告程序同樣不可省略。

⚖️ 依民法第438條規定，承租人違反約定使用方法，或不為保存租賃物所必要之注意，出租人得定相當期限催告改善，仍不改善者，得終止租約。

💡 律師建議： 非住宅租約通常約定有更細緻的終止條款，建議房東在終止前仔細核對租約內容，確認終止事由與程序是否符合契約約定，避免因程序瑕疵反遭承租人主張損害賠償。

 

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租約到期，租客拒不搬離怎麼辦？

這是實務上最常見的困境。租約到期後，租客不願搬離，法律上的處理程序如下：

Step 1：明示不同意繼續租賃

📌 租約到期後，出租人不能沉默。依應記載事項第15點規定，承租人未依規定返還租賃住宅時，出租人應即明示不以不定期限繼續契約，並可向承租人請求相當於月租金的違約金，至返還為止。

❌ 千萬不要繼續收租金，否則可能被認定默示同意以不定期限繼續租賃關係，增加後續收屋的難度。

 

Step 2：發出書面催告與終止通知

✅ 以存證信函或律師函方式，明確通知租客：

• 租約已於○年○月○日屆滿
• 要求於特定日期前搬離並返還房屋
• 說明若未搬離將採取法律行動

⚠️ 注意通知送達方式。依應記載事項第20點，通知以郵寄為之者，以契約記載地址為準；若地址變更未告知，以第一次郵遞日期推定為到達日。

 

Step 3：調解或訴訟

若租客仍不搬離，房東可透過下列途徑處理：

途徑	說明
鄉鎮市區調解委員會	費用低、速度較快，調解書經法院核定與確定判決同效
法院調解	依民事訴訟法聲請，由法院主持調解
提起訴訟	聲請「返還租賃物」（房屋）之民事訴訟
不動產糾紛調處	向直轄市縣市政府不動產糾紛調處委員會申請

💡 若當初辦理公證，且公證書載明「承租人於租期屆滿後不返還租賃住宅應逕受強制執行」，則可直接聲請強制執行，無需再走訴訟程序，大幅節省時間。

 

Step 4：強制執行

取得執行名義（確定判決或公證書）後，向地方法院民事執行處聲請強制執行，由法院執行官執行騰空點交。

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房東常見的違法行為：這樣做，反而讓自己吃虧

許多房東在情急之下採取「私力救濟」，但這些行為不僅無法解決問題，還可能讓房東自己惹上麻煩：

❌ 擅自換鎖

未經法院程序自行換鎖，可能構成刑法第306條侵入住居罪或妨害他人行使權利，房客甚至可以報警或提出民事損害賠償請求。

❌ 斷水斷電

強制切斷水電，可能被認定為妨害生活安全之侵權行為。房客可依侵權行為請求損害賠償，房東反而處於更不利的地位。

❌ 強制搬移租客財物

未經法院授權，擅自搬移或丟棄租客留置物，房東需自負毀損財物之損害賠償責任。

⚖️ 依應記載事項第19點，租賃關係消滅、完成點交後，承租人仍有遺留物者，需先定相當期限催告承租人取回，屆期不取回才視為拋棄所有權。換句話說，即使房子已合法收回，也不能任意丟棄租客的東西。

📌 正確做法只有一個：走法律程序。 程序雖然費時，但才是真正保障自身權益的方式。

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合法終止的通知，該怎麼做才算有效？

通知方式直接影響終止的法律效力，以下是實務上的建議：

✅ 建議使用存證信函

存證信函由郵局留存副本，可作為送達證明，是最常見、最有保障的通知方式。記載內容應包含：終止原因、終止日期（或催告期限）、返還房屋的要求。

✅ 契約約定的通知方式

依應記載事項第20點，若契約另有約定（如電子郵件、手機簡訊、即時通訊軟體文字顯示），也可依約定方式為之，但須確保能留存紀錄。

⚠️ 不可僅以電話通知

不得記載事項明確禁止「本契約之通知，僅以電話方式為之」。電話通知不僅難以舉證，更可能被認定為無效通知。

💡 各種終止事由的通知期限整理：

終止事由	提前通知期限
重新建築必要收回	終止前3個月
欠租、欠費、違規使用、毀損等	終止前30日
存放爆炸物/易燃物、裝修損害結構。	可不先期通知

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重點整理

• 📌 住宅租賃與非住宅租賃適用不同規範，終止前務必確認租賃類型。
• 📌 住宅出租人提前終止租約，需有法定事由並以書面通知，欠租兩個月需先催告。
• 📌 租約到期後不能沉默，應立即明示不同意繼續，並以存證信函催告搬遷。
• 📌 擅自換鎖、斷水電、搬移財物屬於違法行為，反而讓房東面臨法律風險。
• 📌 若當初辦理公證並約定逕受強制執行，到期不還屋可直接聲請強制執行，省去訴訟程序。

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延伸 FAQ

Q1：租約到期後，租客繼續住、我也繼續收租，這樣有什麼問題？
租約到期後仍繼續收取租金，可能被認定雙方默示同意以不定期限繼續租賃關係，原本的定期租約轉變為不定期租約，要再終止就需要符合不定期租賃的終止規定，收屋程序反而更複雜。

 

Q2：租客欠了兩個月租金，我可以直接換鎖嗎？
不可以。即使符合法定終止事由，房東仍需先以書面催告、再依程序終止租約，最終須透過法院強制執行才能取回房屋。擅自換鎖可能構成刑事及民事責任，建議諮詢律師後再採取行動。

 

Q3：非住宅租賃（店面、辦公室）的終止程序與住宅一樣嗎？
主要規範不同。非住宅租賃主要適用民法租賃章，沒有住宅租賃應記載及不得記載事項的強制規範，終止程序較為彈性，但催告程序同樣不可省略，具體仍需依租約內容與個案情形判斷。

 

Q4：當初租約有去公證，到期租客不搬，可以直接聲請強制執行嗎？
如果公證書有載明「承租人於租期屆滿後不返還租賃住宅應逕受強制執行」，則可直接持公證書向法院執行處聲請強制執行，不需另行提起訴訟，是最有效率的收屋方式。

 

Q5：租客搬走了，但留下一堆東西沒帶走，我可以直接丟掉嗎？
不可以直接丟棄。依應記載是項第19點規定，在前提是已經完成點交手續下，應先定相當期限催告承租人取回遺留物，屆期仍不取回，才能視為拋棄所有權。處理遺留物所生費用，可由押金中抵充，不足部分再向承租人請求。

 

Q6：房東想自住，可以在租約期間要求租客搬走嗎？
住宅租賃的「自住」並非法定提前終止事由，不能以此為由要求租客在租約期間提前搬離。若確有需要，可與租客協商提前終止並給予補償，或等租約屆滿後不予續約。

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⚠️ 本文內容僅供一般性法律知識參考，不構成個案法律意見。每個案件情況不同，具體權益仍需依個案判斷。

💼 本文由博胤法律事務所律師撰寫
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