租房子，押金拿不回來？住宅租賃中最常見的風險之一：押金

搬出去了，傳訊息問押金，房東不是已讀不回，就是說「等算清楚再說」。多少租屋族有過這種經驗？押金本來是雙方的保障，卻常常成為退租時最大的糾紛來源。

這篇文章帶你搞清楚：押金一開始該怎麼收、退租後在什麼條件下才能返還、哪些扣法是合法的、哪些是違規，以及遇到房東不還押金時你可以怎麼做。

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押金最多只能收兩個月，超收就是違規

住宅租賃的押金有法定上限，不是房東想收多少就收多少。

依照內政部公告之「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」第五點規定，押金最高不得超過二個月租金總額。也就是說，月租金兩萬元，押金最多只能收四萬元。

⚠️ 實務上常見的違規情形：

• 房東要求押兩個月租金外，另收「清潔保證金」、「設備保證金」，變相超收
• 以「行情就是這樣」為由，要求押三個月甚至更多

📌 重點提醒：若房東收取超過兩個月租金的押金，超收部分屬違反強制規定，承租人事後可主張返還。

此外，依應記載事項規定，押金應在簽約時一次給付，不是後補或分期，雙方都應保留轉帳記錄或收據。

 

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押金什麼時候才該還給你？

押金的返還時點，在法規上說得很清楚：租期屆滿或契約終止，且承租人已返還住宅時。

依應記載事項第五點規定，除特定情形可抵充外，出租人應於「租期屆滿或租賃契約終止，承租人返還租賃住宅時」，返還押金或抵充後的剩餘押金。

 

換句話說，押金返還的前提條件有兩個，缺一不可：

✅ 租賃關係已消滅（租期到期或合法終止）
✅ 承租人已完成屋況點交、實際交還房屋

💡 實務建議：退租時務必與房東「會同點交」，逐一確認屋況及附屬設備，並拍照存證。依應記載事項第十五點，若一方拒絕會同點交，他方定期催告後仍不配合，視為完成點交，不影響承租人請求返還押金的權利。

 

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哪些情況，房東可以合法從押金扣錢？

押金可以合法抵充的項目，法規有明確限制，不是什麼費用都能扣。

依應記載事項，出租人得以押金抵充的情形，共有以下四類：(條文：住宅租賃應記載事項)

抵充項目	依據條文
承租人因未盡善良管理人注意義務，致住宅毀損滅失的損害賠償	第十二點第四項
任意終止租約時，承租人應付的違約金（上限一個月租金）	第十四點第三項
承租人未依規定返還住宅期間的相當租金及違約金	第十五點第四項
承租人遺留物的處理費用	第十九點第二項

 

⚠️ 特別注意：「正常使用磨損」不算損害，不得扣押金。

租住五年，牆壁微微褪色、地板有輕微磨痕，這是正常使用的結果，依法不構成損害賠償的事由，房東不得藉此扣押。法律上稱之為**「依租賃住宅之性質使用收益，致有變更或毀損者」**，明確排除承租人的賠償責任（應記載事項第十二點第三項但書）。

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哪些扣法，是房東常見的違規行為？

實務上，房東不當扣押金的情形相當常見，以下幾類是最容易踩線的：

❌ 違規情形一：正常磨損說成毀損

牆面有掛釘痕、地板有輕微刮痕，就要求承租人賠償或從押金扣除。這類屬於正常使用耗損，不應列為損害賠償項目。

❌ 違規情形二：未結清費用直接扣押，但說不清楚扣了什麼

退租後直接說「押金扣完了」，卻不提供明細，讓承租人無從核對。出租人有義務說明每筆費用的依據。

❌ 違規情形三：以「油漆、清潔」名義全額扣押

將整間屋子的油漆、清掃費用全數算入押金扣除，但這些費用若屬於出租人本就應負擔的維護成本，不得轉嫁給承租人。

❌ 違規情形四：拒不點交，遲遲不還押金

退租後，房東以「還沒看完屋況」為由拖延點交，藉此拖延退還押金的時間。

❌ 違規情形五：房屋所有權移轉後，新房東不承認押金

房屋出售後，新屋主拒絕返還舊押金，主張不知道有押金。依應記載事項第十六點，出租人（賣方）有義務將押金移交給受讓人，且承租人的押金請求權不因此消滅。

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遇到押金糾紛，你可以怎麼做？

先確認、再主張、再走法律途徑，一步一步來。

✅ 第一步：保留所有繳款紀錄
轉帳記錄、收據、LINE對話、租約原本，都要保存。這些是日後主張權利的關鍵證據。

✅ 第二步：要求書面說明扣押項目
若房東要扣押金，請要求提供書面費用明細及憑證，不接受口頭說明。

✅ 第三步：發存證信函催告
若房東遲遲未返還，可寄發存證信函，白紙黑字要求在一定期限內返還押金，並保留送達紀錄。

✅ 第四步：申請調解或提起訴訟
押金金額在新臺幣50萬元以下，可向地方法院聲請小額訴訟程序，費用低、程序快。也可先向直轄市或縣（市）政府消費者保護官申訴，或透過不動產糾紛調處委員會申請調處。

💡 律師提醒：押金糾紛往往牽涉「哪些損壞算正常耗損、哪些算違反善良管理人義務」的事實認定，這類爭點在實務上並不容易自行評估，建議在準備提告前，先諮詢律師協助釐清。

 

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重點整理

📌 押金上限為二個月租金，超收屬違規，承租人可主張返還

📌 押金應於租期結束、完成點交後返還，房東不得以「屋況還沒確認」為由無限期拖延

📌 正常使用磨損不構成損害賠償，不得從押金扣除

📌 合法扣押項目僅限法規明定的四類，包含損害賠償、違約金、逾期占用費及遺留物費用

📌 房屋出售後，新屋主仍須承接押金返還義務，承租人的押金請求權不因此消滅

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延伸 FAQ

Q1：租約還沒到期，我提前搬走，押金還拿得回來嗎？

如果契約允許任意終止但未提前一個月通知，房東可扣取最高一個月租金作為違約金，其餘押金仍應返還。若契約約定不得任意終止，建議先確認有無法定終止事由，再評估損失，避免全額損失押金。

 

Q2：房東說我把牆壁弄髒、要從押金扣油漆費，這合法嗎？

要看情形。若是正常居住使用造成的輕微髒污，屬於自然耗損，不得扣押。但若確實造成異常損壞（例如大面積破損或塗鴉），則可能構成賠償事由。雙方有爭議時，交屋前的照片紀錄是關鍵。

 

Q3：退租後房東一直不辦點交，也不還押金，怎麼辦？

依規定，若一方拒不會同點交，他方可定相當期限催告，屆期仍不配合者視為完成點交。此時可以存證信函催告，保留紀錄後，再依法主張返還押金。

 

Q4：我是用現金付押金，但沒有收據，現在說不清楚，怎麼辦？

LINE或通訊軟體的對話記錄、當時的轉帳明細、見證人證詞，都可作為輔助證據。日後建議以轉帳方式給付押金，並要求出租人在契約上加註「押金已收訖」。

 

Q5：押金還沒退，房東卻把房子賣掉了，新屋主說不知道有押金，怎麼辦？

依應記載事項第十六點規定，出租人出售房屋時，應將押金移交給受讓人。若未移交，承租人仍可向原出租人（賣方）主張返還，新屋主的拒絕主張並不影響你的權利。

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⚠️ 本文內容僅供一般性法律知識參考，不構成個案法律意見。每個案件情況不同，具體權益仍需依個案判斷。

💼 本文由博胤法律事務所律師撰寫
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